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　　2019年上半年刚刚过去，各家房企的“中报”数据也陆续出炉。经历了2018年以来持续严厉的楼市调控，地产人的日子还好过吗？

　　2019年上半年的楼市在跌宕起伏中结束，从年中成绩单来看，有147家企业跨越了50亿门槛，比2018年增加了9家，合计实现销售额58537亿元，同比增长10.3%。尤其引人注目的是，已经有12家房企迈入了千亿大关，比2018年同期增加了5家。

　　经过数十年的规模追赶，我国的房地产行业已经结束了野蛮生长的时代，行业格局初步形成，这种现象在头部企业阵营中尤其明显。

　　数据显示，碧万恒依然占据前三的位置，2019年上半年分别录得3895.4亿元、3349.3亿元、2825.4亿元的销售额。其中，碧桂园仅6月单月就录得了820亿元的业绩，刷新了行业纪录。合约销售超过2000亿的房企还有保利和融创，分别录得2501亿元和2139亿元。

　　以TOP10房企为例，自从新城控股在2018年年中闯入前十强，TOP10阵营便一直保持着由碧桂园、万科、恒大、保利、融创、绿地、中海、新城控股、华润、龙湖组成的“方队”。而TOP50的各梯队也基本保持稳定，名次的变动只是在各梯队内部浮动，跨阶掉队者、进阶者都比较少。

　　同时，各梯队的门槛也在提升，想要规模进阶的难度逐渐加大。其中，TOP100的门槛由2018年年中的106.9亿元提升至132.1亿元，同比增长23.57%。而TOP50的门槛提升至353.5亿元，前20名门槛定格在713.1亿元，前10的门槛则高达1051.9亿元，比2018年同期的852亿元增长23.5%。

　　不过，在TOP10房企中，虽然看似阵容稳定，但是，各家房企的竞争从未停止。除了碧桂园、万科、恒大稳居前三“宝座”外，剩余七家房企经常是紧咬排名、互相厮杀，保利和融创、中海和绿地，排名常常交替，而华润置地、新城控股、龙湖集团也在第8和第10的位置上轮换。

　　其实，前三甲之间也是暗潮汹涌。具体来看，碧桂园虽然以6月单月820亿元的业绩刷新行业记录，但是总体业绩增长放缓，2019年上半年以3895.4亿元收官，与第二名万科的差距由2018年底的1079亿元缩小至546.1亿元，恒大则以2825.4亿元的销售额失守3000亿元大关，业绩不如2018年同期。

　　虽然以年中成绩定全年的输赢为时尚早，但是年中成绩也一定程度上反映出房企的经营现状。在2019年上半年，也有少数房企的业绩和排名出现大幅浮动。

　　例如泰禾，2019年上半年，泰禾录得456.7亿元的销售额，排名37位，同比下降30.27%，仅达到全年目标的30.4%。除了业绩走弱，泰禾的经营状况和人事变动也让人担忧。2019年以来，泰禾诉讼纠纷不断、债务压顶，不断甩卖旗下项目股权。一时间，各种猜测、质疑和看空言论甚嚣尘上，以至于泰禾集团董事长黄其森不得不出面回应。

　　排名下跌明显的还有华夏幸福。曾连续三年跻身房企销售业绩前十的华夏幸福，在2018年底跌出前十，而2019年上半年的排名仍持续下滑。2019年排名前列季度，华夏幸福的业绩排名由2018年底的第13位下滑至第15位，上半年则以排名第22位收官。

　　需要注意的是，目前，房企普遍以全口径进行业绩公告，将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，不考虑股权占比以及是否操盘。如果挤去这些“水分”，房企真实的资金与投资能力估计要重新洗牌。

　　与全口径销售额相比，权益销售额以企业股权占比为口径，能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，对行业从业者和投资者也更有参考意义。

　　以2019年上半年业绩为例，权益金额排名前十的分别为碧桂园、恒大、万科、保利、中海、绿地、融创、新城、华润、龙湖。与全口径榜单相比，万科、融创行业排位分别下降一名、二名。

　　如果将范围扩大，房企权益榜单的位次变化更为明显。在全口径榜单位列行业10到20位的房企中，有5家在权益榜单中的位次出现下滑，正荣、旭辉、中南、金地尤其突出，分别下滑10、7、4、3名。而旭辉、正荣更是直接跌出前二十。

　　2019年上半年，旭辉全口径销售额为884.4亿元，权益销售额为486.4亿元，销售权益比为55%；正荣的全口径销售额为688.4亿元，权益销售额为355.1亿元，销售权益比更是低至51.58%。

　　整体来看，在2019年前六个月，百强房企的平均权益比例为79%。TOP20房企中有16家销售权益比低于80%。表现较为优秀的是恒大、中海和绿地，权益比分别为95.1%、93.44%和90%，金科位列其后，权益比为87.75%，剩下的各家房企都在60%—70%左右浮动。而在2018年，房地产行业的平均权益比是80%。

　　2019年3月以来，我国土地市场逐渐回暖。对于龙头房企而言，获取土地的资源优势不减，行业集中度较为明显。

　　其中，碧桂园在1-6月累计拿地981亿元，占据拿地榜榜首；万科拿地发力，1-6月以总额688亿元占据榜单第二位；融创保持拿地优势，1-6月拿地总额达到680亿元。

　　具体来看，2019年1-6月，碧桂园的拿地力度持续加码，以2924万平方米占据榜单首位；绿地和新城分别以1795和1490万平方米的拿地总面积登上面积榜第二、三位。

　　2019年1-6月，TOP10房企的拿地总面积为12990万平方米，占TOP100房企拿地面积的41.6%，拿地规模持续加强。

　　数据显示，2019年1-6月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交7645亿元，同比增长16%；规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米，同比增长9%。

　　在住宅用地成交总价TOP10的排行榜中，长三角地块入榜数量比较多。入榜的地块中，深圳有3幅；北京有2幅，金华、广州、绍兴、宁波、南京各有1幅。

　　深圳的3幅住宅用地的拿地金额为179亿元，占TOP10拿地总额的37%。其中，深圳的宝安区西乡铁岗地区A122-0360宗地，经过31轮竞拍，越秀地产以59亿元的较高限价、增加配建8800平方米人才住房的代价竞得，溢价率高达45%，扣除人才住房后的楼面均价为5.8万。

　　长三角地区入榜地块共有4宗，拿地金额共155亿元，占TOP10拿地总额的32%。

　　数据显示，2019年上半年，在公布2019年销售目标的39家房企中，中海地产、招商蛇口、阳光城、金科集团等14家房企销售目标完成率超过50%；恒大、保利等21家房企销售目标完成率大部分在40%—50%；融创中国、绿城中国、富力地产和花样年4家房企销售目标完成率低于40%。

　　近几年来，房企上半年业绩完成率偏低的情况并不少见，但是，今年的情势有所不同。2019年初，基于对市场的审慎判断，多家房企调低了对增速的预期。根据相关统计，公布销售目标的房企中，销售目标增长率的均值仅为18.36%，与2018年45.53%的平均增长率相比，减少了27.17个百分点。在低增长目标的背景下，仍然出现低完成率，各家房企2019年的业绩压力可见一斑。

　　回到A股市场，2019年上半年，A股房地产板块的估值在历史底部区域波动。截至6月30日，PE及PB的估值分别为9.89倍和1.47倍。与全部A股相比，折价水平处于历史高位，折价率分别为33%和12%。

　　从特别估值来看，目前，地产板块整体PE仅高于银行和钢铁，处于近十年来的较低水平，而且主要房企净利润仍有望保持增长。这就也意味着，在正常情况下，地产股继续下行的风险相对较小。

　　不过，地产股的涨跌，主要取决于资金情况、销售表现以及政策预期。因此，即使地产股整体估值偏低，投资者也依然要关注2019年下半年供需变化带来的房企减值风险。在稳定业绩表现之下，要留意上市房企毛利率下滑的风险。

　　另外，房企的融资环境并不乐观。2019年5月17日，中国银保监会下发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，通知要求严查银行机构违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资，对于非银行领域也将严查向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严查通过股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

　　调控趋严、资金收紧，综合多方面因素，各家房企想在2019年下半年实现赶超和反转的难度还是比较大的。

　　7月3日下午，有媒体报道称，上市公司新城控股董事长王某因猥亵9岁女童，在上海被采取强制措施，而且警方也已经确认了这一消息。

　　公开资料显示，新城控股是一家房地产上市公司，成立于1996年6月30日，注册资本为22亿5672万元，董事长为。目前，新城控股位列中国房地产行业前10强，总资产高达3303.18亿元人民币。

　　据了解，旗下拥有三家上市公司，除了A股上市公司新城控股，还有两家港股上市公司新城发展控股和新城悦。

　　受此消息影响，新城控股旗下香港上市公司新城发展控股股价迅猛跳水，较大跌幅至26%，截止收盘，报收8.04港元/股，跌幅为23.86%，市值蒸发约150亿港元。物管公司新城悦下跌23.72%，报收6.56港元/股，市值蒸发了16.7亿港元。

　　由于消息传出时A股已经收盘，A股新城控股的股票目前仍然是上涨状态。不过，可以想象，A股的新城控股在7月4日开盘后情况估计也不乐观。

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